"Русские сезоны" (старое название ЖК "Сестрорецкий курорт") - проект RBI, в рамках которого проводится реконструкция санатория. Лечебница расположена в Курортном районе на улице Максима Горького. Возобновлению подлежат два дома, постройки начала 60-х, и одно историческое здание. "Лесной корпус" был открыт в конце XIX-начале XX века, и выполнен по проекту австрийского архитектора Зигфрида Леви. Фасады дореволюционного корпуса сохранят, а здания советской эпохи перестроят по замыслу мастерской "Проектная культура".

Часть вырученных от продажи средств застройщик передаст на ремонт инженерных сетей санатория. Реставрируемые дома по-прежнему останутся в составе курорта.

На площадку компания намерена выйти в мае 2017 года, а завершить строительство в феврале 2020. Несмотря на это, рядом со стройкой в полном режиме продолжат работу отделения Сестрорецкой лечебницы.

Проект

В лечебно-оздоровительном центре 362 номера площадью 29-119 кв. м. Часть апартаментов, расположенных на первом этаже, будут иметь выход на террасы. На последнем 5 этаже предложены помещения с арками и люкарнами (проем в скатной крыше).

Застройщик намерен продать номера одному инвестору оптом - для дальнейшей их сдачи в аренду. Если такое предложение не заинтересует инвесторов, апартаменты поступят в розницу.

Помимо жилья, на первом этаже предусмотрено два коммерческих помещения - 48,7 и 141,7 квадратных метра. Под зданиями устроят отапливаемый паркинг с подъемом к номеру на лифте.

Место

МФК "Русские сезоны" находится в 500 метрах от Финского залива. Со всех сторон дома окружены хвойными деревьями. От развитых районов санаторий удален, поэтому до кафе, кинотеатров и торговых центров придется ехать автобусом или электричкой. В 5 минутах прогулочным шагом ж/д платформа Курорт, откуда до центра города ехать 10 минут.

Дорога до Санкт-Петербурга отнимет полчаса автомобилем. Ближайший выезд на Приморское шоссе - в 4 километрах.

Фото: Маргарита Могилатова/ Интерпресс

Холдинг RBI стал соинвестором проекта реконструкции «Санатория «Сестрорецкий курорт». Как сообщил журналистам президент холдинга Эдуард Тиктинский, компания готова вложить до 2020 года 1,6 млрд руб. По словам топ-менеджера, «дочка» RBI ООО «Курортный» реконструирует два здания, а также воссоздаст один из утраченных корпусов.

«Холдинг станет собственником корпусов и земли, на которой они стоят», — уточнил Э. Тиктинский.

После окончания работ RBI планирует запустить проект в формате велнес-центра в сегменте средний, средний+. Окупить вложения инвестор намерен за счет продажи номеров в собственность покупателей. «Холдинг заинтересован, в первую очередь, в продаже, причем крупным институциональным инвесторам, которые могли бы приобретать целый пул номеров», — добавил Э. Тиктинский.

По словам Э. Тиктинского, общая площадь зданий после реконструкции превысит 40 тыс. кв. м., из которых около 25 тыс. являются полезной площадью. При этом ориентировочная цена продажи номеров в розницу составит 130 т. р. за кв. м. О передаче части номеров в собственность санатория пока речи не идет, однако «Сестрорецкий курорт» «впоследствии сможет выполнять функцию оператора оздоровительных и медицинских услуг для конечного собственника объектов», сообщила пресс-служба RBI.

Справка:

Согласно списку аффилированных лиц на 30 сентября 2016 года, крупнейшими собственниками ОАО «Санаторий «Сестрорецкий курорт» являются ООО «Статус» (48,6%), ООО «Северо-Западный Альянс» (28,8%).

Инвестору проекта предстоит преодолеть ряд трудностей, утверждает Константин Ковалев, бывший топ-менеджер компании «Пионер», которая реализовала подобный проект в Зеленогорске (жилой комплекс «Первая линия»). Эксперт подчеркнул, что успех продаж будет во многом зависеть от двух ключевых факторов. Во-первых, RBI важно привлечь высококлассного оператора для управления пансионатами. «Это недвижимость для состоятельных требовательных потребителей, поэтому беспорядок в управлении будет означать отсутствие спроса», — уточняет эксперт. Вторым ключевым фактором успеха является правильное определение концепции работы проекта. В частности, речь идет об определении пакета услуг, которыми клиенты смогут бесплатно пользоваться. «В случае, если покупатель не найдет нужных ему процедур в бесплатном перечне, он посчитает нецелесообразным вложение в подобный центр», — утверждает К. Ковалев.

Курортный район Петербурга становится все менее доступным для жителей Петербурга, считает депутат петербургского парламента Борис Вишневский. В пример он приводит и «Сестрорецкий курорт», который ранее являлся уникальной зоной отдыха и лечения горожан, а теперь фактически лишается такого статуса, превращаясь в зону элитной застройки. Кроме того, депутат напоминает о группе ЛСР, которая претендует на территорию санатория «Дюны» в Курортном районе Петербурга.

Холдинг RBI инвестирует 1,6 млрд рублей в реконструкцию двух корпусов и воссоздание с нуля третьего исторического корпуса в петербургском санатории «Сестрорецкий курорт», что станет первым этапом в масштабной реновации, начатой самим санаторием. После реализации проекта помещения будут представлять собой санаторный апарт-отель. Участники рынка апарт-отелей оценивают проект как высокоперспективный, подчеркивая нехватку качественного загородного арендного жилья в Петербурге.


Как рассказал генеральный директор ОАО «Санаторий "Сестрорецкий курорт"» Михаил Горба, компанией рассматривались различные варианты развития санатория, и в итоге было принято решение привлечь соинвестора, заключив инвестиционное соглашение с холдингом RBI.

Холдинг RBI с 2017 года приступит к реновации двух корпусов, построенных в начале 1960-х годов на территории санатория, и восстановлению полностью утраченного сейчас исторического Лесного корпуса. Этот корпус был построен в конце XIX - начале XX века. Работы должны закончиться к 2020 году. По словам руководства санатория, один из корпусов не использовался под размещение отдыхающих последние несколько лет из-за аварийного состояния. На время реконструкции курорт не будет закрыт, так как среднегодовая загрузка санатория составляет 50-60%, всех желающих вмещает лишь один третий корпус. В 2015 году санаторий посетило более 15 тыс. человек.

Господин Горба подчеркивает, что акционеры санатория ежегодно инвестируют десятки миллионов рублей в развитие курорта и уже сейчас его показатели растут как по загрузке, так и расширению спектра услуг. Однако, отмечает он, дополнительные крупные вложения соинвесторов позволят оживить инфраструктуру самого санатория и прилегающих муниципальных территорий - торговли, общественного питания, бытовых услуг, аптечных сетей, спортивно-развлекательных услуг, инженерных сетей и дорог.

В холдинге RBI говорят, что после реконструкции корпуса будут представлять собой велнес-центр с возможностью круглогодичного проживания и комплексом лечебно-восстановительных и поликлинических услуг. Фактически это станет апарт-отелем с санаторным уклоном. По словам главы холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, сейчас компания ведет переговоры с потенциальными инвесторами, которые выразили желание выкупить помещения будущего объекта, чтобы реализовывать их на рынке самостоятельно. По оценкам господина Тиктинского, примерная стоимость подобных апартаментов на рынке составляет 110-120 тыс. рублей за квадратный метр.

Общая площадь территории под реновацию составит 52,4 тыс. кв. м, общая площадь зданий после реконструкции превысит 40 тыс. кв. м, из них 25 тыс. будет жилой площадью, на которой можно разместить около 400 номеров.

После завершения работ «Санаторий "Сестрорецкий корпус"» получит часть номеров, однако стороны не раскрыли объем. По словам Михаила Горбы, за рубежом это привычная практика: оздоровительные курортные центры нередко предлагают свои помещения в собственность, выступая при этом как единый оператор комплекса и, по согласованию с владельцами, сдавая их временным арендаторам.

Он отмечает, что в рамках обновления самого курорта предполагается проводить различные мероприятия - учебные семинары, восстановительные сборы спортсменов, научно-практические конференции. «Мы активно работаем над тем, чтобы вернуть санаторию статус учебной базы для студентов городских медицинских вузов, прежде всего в специализации "Физиотерапия". Планируем расширить экспозицию Музея истории курорта, библиотечный фонд, дополнительно благоустроить рекреационные зоны санатория, привести в порядок спортивные площадки, дополнить их полями для городков и петанка»,- перечисляет господин Горба.

По данным «СПАРК-Интерфакс» , совладельцами ОАО «Санаторий "Сестрорецкий курорт"» выступают ООО "Статус" (доля в уставном капитале 48,59%), ООО "Северо-Западный альянс" (28,79%).

Илья Андреев, вице-президент Becar Asset Management Group (Becar развивает сеть апарт-отелей «Вертикаль». — "Ъ" ), считает, что это очень перспективный проект. «Мы сами много раз начинали переговоры по созданию аналогичных проектов, но по разным причинам эти планы так и не были реализованы. Редевелопмент советской инфраструктуры в апарт-отель с лечебным уклоном - это правильная идея. Такой объект будет востребован не только среди желающих оздоровиться, но и у тех жителей Петербурга, которым необходимо качественное загородное арендное жилье. К слову, если на территории Петербурга качественного арендного жилья не хватает, то в ближайшем пригороде его не существует вовсе»,- указывает господин Андреев.

По оценкам Вадима Исакова, территориального директора «БКС Премьер», срок окупаемости может составить семь-восемь лет. «Идея видится перспективной, учитывая впечатляющий рост внутреннего туризма, рост популярности самого формата апарт-отелей и планы местных властей по качественному обустройству Сестрорецка к 2018 году. Несомненно, что в случае успешной реализации проект может стать серьезным катализатором для развития курорта», — полагает он.

Девелопер с большим опытом, компания RBI отмечена максимальным баллом «А+» в рейтинге петербургских застройщиков . Портфель реализованных проектов у нее завидный. Надежность «Русских сезонов» , таким образом, под сомнение на ставится. Понятно, что все будет построено, да и качество, соответствующее высокому уровню проекта, гарантировано — с этим у RBI особых проблем нет. На наш взгляд, есть только один момент, который стоит принять во внимание. Нельзя исключать переноса сроков сдачи, поскольку в этом вопросе компания не безупречна. Длительных задержек не допускает, но переносы случаются. Например, сейчас они отмечены сразу по трем проектам компании: ЖК «Болконский» , ЖК «Дом у Невского» и МФК «ArtStudio» .

На вторую половину июня первый и второй корпуса ЖК возведены. В них идут фасадные и кровельные работы, монтаж окон, внутренних инженерных коммуникаций и др. До ввода обоих домов в эксплуатацию еще год и сейчас этот срок представляется абсолютно реальным. Третий дом, позиционирующийся под отдельным брендом «Лесной корпус», пока на стадии монолитных работ. Возводится третий этаж. Поскольку этот корпус менее габаритный, нежели первые два, времени на него должно уйти меньше. Даже учитывая, большую архитектурную сложность и эксклюзивность отделки. За оставшийся год строители должны успеть.

О сильных и слабых сторонах «Русских сезонов» уже сказано в прошлом мнении портала. На наш взгляд, местоположение комплекса (в парке на территории санатория) и уровень проекта таковы, что отдельными недостатками можно пренебречь. Это в любом случае будет статусный объект и хорошая инвестиция на перспективу.

В комплексе предлагаются апартаменты, именуемые лаунж-студиями. Стоимость высока, но спрос есть и весьма устойчивый. На вторую половину июня в корпусах 1 и 2 продано уже более двух третей всех предложений. Доступными остаются менее 120 лаунж-студий. В эксклюзивном люксовом «Лесном корпусе» из 18 лотов остались только семь. Так что на недостаток спроса девелоперу жаловаться не приходится.

В границах Сестрорецка есть только один объект, который можно рассматривать как альтернативу. Это санаторно-курортный комплекс «Светлый мир «Внутри» , построенный (рейтинг застройщика «A»). Но он классом пониже и апартаменты в нем обойдутся подешевле, чем в «Русских сезонах». Два других малоэтажный комплекса: строящийся с задержками «Морской конек» от УК «Балтик С» и «Дом на Морской» , построенный «Инвестиционной группой Русский Проект», это обычные дома в городской застройке. Также как и еще одна новостройка — сданный в эксплуатацию многоэтажный ЖК «Пляж» от «Строительного треста» (рейтинг «A»). По всем параметрам альтернативой «Русским сезонам» является МФК «Первая Линия. Apartments» , построенный ГК «Пионер» (рейтинг «А») в Зеленогорске. Но там цены выше.

Мнение (март 2017) 28 марта 2017

«Русские сезоны» - апарт-отель. То есть фактически гостиница, по документам так и проходит - санаторно-курортный комплекс. Формат апартаментов в России уже существует несколько лет и можно сказать прижился. Сам RBI, застройщик МФК «Русские сезоны», возводит также в Центральном районе Санкт-Петербурга. Однако, «Русские сезоны» отличается от ArtStudio не только местоположением.

Наличие статуса санаторно-курортного комплекса позволяет говорить об оздоровительном характере комплекса, таким образом комплекс представляет собой не просто гостиничные номера с коммерческими помещениями, но предполагает наличие объектов с медицинским уклоном. Благо, создавать нового ничего не придётся - вся инфраструктура уже была на участке, а компания RBI лишь проведёт реконструкцию корпусов санатория, которые предназначены для проживания. К слову, для Сестрорецка это не первый проект подобного рода. В 1,5 км к северу возводит санаторно-курортный . Этот МФК отличается тем, что здесь застройщик строит корпуса «с нуля» и первые три из них должны должны быть введены в эксплуатацию как раз в первом квартале 2017 года.

Проект «Русские сезоны» только стартовал поэтому воссозданные корпуса можно будет увидеть только в 2020 году. Однако, глядя на рендеры можно сказать, что от реконструируемых зданий новые сооружения возьмут только габариты, а архитектура домов будет кардинально пересмотрена. Так, застройщик планирует сделать террасы для части номеров первого этажа, а апартаменты верхних этажей будут оснащены арочными потолками, картину дополнят люкарны - оконные проёмы в скате крыши. На «картинках» выглядит это очень презентабельно, RBI остаётся верна себе и создаёт отнюдь не «массовое» жильё.

Местоположение комплекса для этого подходит как нельзя лучше. Это «островок зелени» на берегу Финского залива, который к тому же находится совсем недалеко от центра Сестрорецка с его инфраструктурой. Для повседневных походов пешком в магазин, конечно же далековато, но, если есть автомобиль, то проблема решаема. Если транспортного средства нет, а апартаменты использовать периодически, например, в выходные дни, то в этом случае как нельзя кстати рядом находится платформа железной дороги. Нельзя не отметить, что наличие рядом железной дороги, несколько сглаживает в целом благоприятное впечатление от местоположения комплекса.

Продажи в комплексе пока не открыты, поэтому сложно сказать в какую конкретно цену обойдутся апартаменты. В соседнем МФК «Светлый мир Внутри» номера размером от 30 кв. м стоят от 3,3 млн. рублей, но скорее всего МФК от RBI будет выше классом. Так, в ArtStudio недвижимость площадью от 22 «квадратов» продаётся по цене от 4,6 млн. рублей.

Холдинг RBI Эдуарда Тиктинского покупает у ОАО "Санаторий "Сестрорецкий курорт" три здания на территории курорта под реновацию. В конце прошлой недели компания получила разрешение на реконструкцию двух санаторных корпусов под проект апарт-отеля с лечебным уклоном. А чуть позже восстановит еще и утраченный исторический Лесной корпус под ту же функцию. Работы по реновации начнутся весной 2017 года и продлятся до 2020 года.

Как сообщил Эдуард Тиктинский, объем инвестиций в реконструкцию зданий общей площадью 40 тыс. м2, а также создание инженерных сетей для всего санаторного комплекса, составит 1,6 млрд рублей. Предполагается, что полезная площадь проекта составит около 25 тыс. м2, что соответствует примерно 400 номеров. Тиктинский подчеркнул, что проект будет реализован в партнерстве с продавцом недвижимости - ОАО "Санаторий "Сестрорецкий курорт", который в результате получит часть приведенных в порядок зданий или долю от их продажи. По словам Эдуарда Тиктинского, сейчас RBI ведет переговоры с несколькими потенциальными инвесторами, которые уже выразили желание купить большую долю апартаментов в этом проекте. Не исключено также, что часть апартаментов будет продаваться на открытом рынке. Цена недвижимости, по предварительной оценке Эдуарда Тиктинского, составит 120-130 тыс. рублей за 1 м2. Все собственники апартаментов будут иметь свободный доступ к медицинской инфраструктуре санатория. Также предполагается, что на первых этажах реконструированных корпусов разместятся кабинеты различных медицинских услуг.

"Покупателями этой недвижимости будут люди среднего класса. Те, кто следит за всвои здоровьем, или хочет разместить со всеми удобствами своих престарелых родителей", - рассуждает Эдуард Тиктинский.

Название для проекта медицинского апарт-отеля пока не выбрано. Также пока не ясно кто и как будет управлять объектом.

В свою очередь, генеральный директор курорта Михаил Горба заявил, что идея привлечения партнера-девелопера для реконструкции исторических корпусов не была спонтанной. "Мы надеемся, что воссоздание исторических зданий и облагораживаниетерритории позволит санаторию повысить свою конкурентоспособность на рынке. В частности, привлечь аудиторию соотечественников, которые сейчас едут отдыхать и лечиться на курорты Прибалтики, Финляндии и Чехии", - сказал он.

Горба отметил, что все работы на территории санатория буду весить параллельно с его текущей деятельностью. Лечебный и жилой корпуса закрывать не планируют. В настоящее время они загружены на 60% в год, в них отдыхают около 15 тыс. человек ежегодно. По его словам, проект RBI в перспективе позволит увеличить число посетителей санатория и его статус на рынке туристических и медицинских услуг вырастет. При этом Горба подчеркнул, что курорт и дальше будет участвовать в социальных программах Смольного и принимать у себя социальные группы отдыхающих.